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¿Comprar a estrenar, invertir "en pozo" o cocheras?: dónde poner plata hoy en el sector inmobiliario

¿Comprar a estrenar, invertir "en pozo" o cocheras?: dónde poner plata hoy en el sector inmobiliario
Los expertos tienen sugerencias para los distintos tipos de inversor. Hay opciones para todos los bolsillo. Coinciden en que es un buen momento para entrar
Por Pilar Wolffelt
25.01.2021 13.00hs Economía

El inversor arriesgado suele ver los ladrillos como un mal negocio, pero para uno más conservador es una opción interesante, sobre todos en momentos de precios bajos, y, para ellos, las noticias son buenas, ya que hay consenso en este momento respecto de que, hoy, es un buen momento para apostar el sector de real estate nacional y del exterior.

No obstante, Oscar Zanniti, abogado y asesor de inversiones, opina en diálogo con iProfesional que "antes de tomar una decisión, se debe comparar entre los dos bienes objetos del intercambio comercial". Es decir, en este caso: los dólares contra el inmueble.

"Hoy, en Argentina existe una fuerte restricción a la compra de divisas, el Gobierno desalienta la compra, por ende el precio del dólar subió y tiende a seguir escalando. Por otro lado, existe una gran oferta de inmuebles en venta (muchos de ellos departamentos a estrenar), cuyo precio ha bajado. Entonces, confrontando dólares contra ladrillos, estos últimos valen menos que los primeros, lo que torna interesante el mercado", detalla el abogado.

Sin embargo, es cierto que la renta en dólares de los inmuebles es baja en la actualidad. Los locales pueden dar un ingreso del 2% (dependiendo de las características de la propiedad) y los departamentos rondan el 1,5%. "Lamentablemente, a raíz de las devaluaciones que sufrimos y sumado a la nueva ley de alquileres, el alquiler tradicional para la vivienda se ve muy golpeado", describe al respecto Federico Salama abogado especialista en real estate, martillero público y socio de MUV Propiedades.

Pero, dice que, "a pesar de la coyuntura que vivimos, el real estate en nuestro país sigue siendo una inversión segura e interesante para quien quiera poner sus ahorros, pagar cuotas en pesos y obtener unidades que se venden en dólares. Es decir, que una de las principales apuestas que se pueden hacer en este mercado hoy en día es realizar una inversión en una propiedad que se revalorice a mediano plazo.

"Nosotros consideramos que es un gran momento para invertir en inmuebles ya que los valores de unidades usadas y nuevas resultan muy bajos comparados con los de años anteriores. El metro cuadrado de construcción en dólares bajó muchísimo por la devaluación y arrastró a la baja los valores de todo el mercado", observa Salama.

Para él, lo más aconsejable es apostar a zonas buenas, "que tienen defensa al momento de venderse o alquilarse", porque las periferias son las que primero caen en momentos críticos. Convencidos de esta premisa, en Muv, por ejemplo, tienen dos grandes proyectos en ejecución en la zona de Vicente López (zona norte del Gran Buenos Aires) y, este año, arrancaran con un nuevo proyecto en Núñez (en CABA) con oferta para inversores desde los u$s 50.000.

Las propiedades hoy valen menos en dólares, volviéndose una buena oportunidad para entrar

Para todos los tamaños

Las opciones son de lo más variadas y, claro, que todo depende del tamaño del bolsillo que se tenga. "El tipo de inversión que se realice depende del capital que tenga cada persona. No es lo mismo contar con u$s30.000 ahorrados, que tener entre u$s100.000 o u$s500.000 o arriba de u$s1 millón", explica Nicolás Pobiegajlo, presidente de Quicksale Propiedades, quien tiene una recomendación para cada perfil:

El inversor chico: Para una persona de clase media que tenga ahorros de entre u$s30.000 y u$s90.000, el experto aconseja, especialmente si es primera vivienda, que busque algo que tenga por delante menos de un año de plazo para la finalización de obra.

"Esto le permite a la persona conseguir muy buenos valores porque los constructores cierran los contratos en pesos con sus proveedores y hoy los dólares valen mucho más que en otro momento por el tipo de cambio", señala. Sin embargo, advierte que es recomendable hacer este tipo de operaciones con el asesoramiento de algún agente inmobiliario matriculado que tenga referencias y aconseja prestar atención al corto plazo de terminación.

El inversor mediano: si se tiene un capital cercano a los u$s250.000 o mayor, Pobiegajlo asegura que "se puede pensar en una obra terminada haciendo una oferta realmente acorde al valor de la propiedad". Afirma que, en este momento, se pueden lograr descuentos de entre un 20-30% de lo publicado porque hoy las propiedades están más bajas que el año pasado"

Esto implica que, por ejemplo, una propiedad de u$s250.000 se puede conseguir a u$s190.000, aproximadamente. "Hay que apuntar al departamento que se pueda revalorizar en el futuro. Desde u$s80.000 tenés departamentos de 2 ambientes de categoría estándar en una zona como Caballito", acota.

El inversor más grande: en tanto, para quien tiene unos u$s500.000 y no busca una vivienda, lo recomendado por el presidente de Quicksale es apuntar a una inversión en otro país. "Muchos están apuntando a Uruguay, por ejemplo, que ofrece beneficios impositivos, que pueden ser interesantes", informa. Pero él indica que una opción superadora es entrar en algún pool de clientes de un multifamily en Estados Unidos.

"Los multifamily son edificios de alrededor de 10 unidades que valen alrededor de u$s 1millón, algo así como u$s 120.000 por departamento y dan una rentabilidad del 7% neta. Incluso, pueden juntarse dos personas y entrar con u$s250.000 cada una", describe. Explica que este es un muy buen rendimiento, ya que, en Argentina, para obtener ese porcentaje se requiere una inversión casi tres veces mayor.

Desde su rol de asesor financiero y director de Del Sur Capital Markets, Federico Izaguirre Prencesvalle, también recomienda invertir en el exterior, pero a través de un ETF de real estate en Estados Unidos. Y tiene sus preferidos para recomendar. "Los que tienen mejores perspectivas para 2021 son INDS, XLRE e ICF", asegura.

Señala que son un activo muy interesante porque los tres tienen una composición diversificada de fondos de real estate en Estados Unidos, donde el sector es muy importante, uno de los once que componen y traccionan esa economía del norte.

Es común que uno se pregunte cómo sabe si hizo una buena inversión o no.

Pobiegajlo asegura que la mejor forma de no tener dudas al respecto es tener un asesor de confianza, el famoso broker inmobiliario.

Por su parte, Zanniti señala que, ante la duda, lo primero que hay que preguntarse es cuál es el valor histórico de este inmueble en esa zona. "Hoy luchamos contra dos enfermedades, las económicas y la pandemia del Covid-19. La situación económica va a mejorar, históricamente siempre ha sido así Argentina, y la pandemia va a terminar. Eso hará subir los valores de los inmuebles", anticipa.

Las cocheras ya no son una buena oportunidad de inversión

Lo de siempre ya no es tan recomendable

Respecto de las inversiones más tradicionales que suelen realizar los argentinos en real estate se destacan los departamentos en la costa, las cocheras y, en los últimos años, los inmuebles de alquiler temporario. Pero, ¿siguen siendo un buen negocio?

Zanniti es radical al asegurar que "no aconsejaría ninguna de estas opciones". Explica que, en relación a las cocheras, los costos son muy altos y el mantenimiento también, los departamentos en la costa son caros para él, se alquilan un promedio de 45 días y se deterioran muy rápido. No recomienda tampoco el alquiler temporario por ahora, ya que los viajeros que los alquilan van a demorar en emprender sus viajes por ahora a raíz de la pandemia.

Pobiegajlo, en cambio, sostiene que "el departamento en la costa es un buen negocio dependiendo del uso que se le dé". Dado que hoy hay buenos terrenos y se puede construir muy barato sugiere una casa o un departamento de pozo y asegura que, "si se usa para alquilar, hoy, la costa da más plata que Capital Federal".

Sin embargo, coincide con Zanniti en que las cocheras no son una buena inversión porque subió mucho el dólar y la gente tiene un presupuesto acotado destinado a esta comodidad (el tope, en general, es de $5.000). Y también señala que los departamentos de alquiler temporario, a raíz de la pandemia, no son un buen negocio en ninguna parte del mundo.

Sin embargo, no todas las inversiones son para todo inversor. Podemos diferenciar qué destino darle al dinero de acuerdo al interés de cada persona. Y, en el caso de las operaciones del mercado de capitales, debemos diferenciar al "conservador" del "arriesgado", saber con qué capital disponible cuenta cada uno. Eso definirá cuál es la mejor opción para cada caso. Lo bueno es que, a partir de los u$s50.000 hoy se puede pensar en un negocio en real estate y las opciones son de lo más variadas.

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